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Haus kaufen, bauen oder mieten? Was macht Sinn für eine kleine Familie?

Am Anfang dachten wir, dass es eine einfache Entscheidung wird, aber je mehr wir uns damit beschäftigt haben, desto klarer wurde, ob wir als Familie ein Haus kaufen/bauen oder weiter Mieter bleiben sollten, ist nicht schnell und eindeutig zu beantworten. Hier findet ihr unsere Überlegungen.
Kaufen oder mieten?

Mit zwei kleinen Kindern ist unsere Mietwohnung aktuell zwar noch groß genug, aber das würde nicht auf Dauer so bleiben. Daher haben wir uns mit den Alternativen auseinandergesetzt: Ein Haus kaufen oder bauen oder weiter zur Miete wohnen und das in der Stadt in einer kleineren Wohnung oder vielleicht sogar in einem gemieteten Haus, dann aber wohl nicht direkt in der Stadt.

Bei der Entscheidung, ob man Eigentum erwerben oder zur Miete wohnen sollte, gingen wir von folgenden grundsätzlichen Prämissen aus:

  • Das Wohneigentum wird zu 100 Prozent von uns selbst genutzt.
  • Vermietung o. ä. kommt nicht in Betracht.
  • Wir gehen von einer sehr langfristigen Selbstnutzung aus.
  • Ein Verkauf kommt ggf. erst in Betracht, wenn von uns nur noch einer lebt – das Haus also deutlich zu groß ist – und unsere Kinder das Haus ebenfalls nicht nutzen wollen.
  • Es ist ein vernünftige Höhe an Eigenkapital vorhanden.

Irrtümer bei „kaufen vs. mieten“

Im Folgenden findet ihr ein paar falsche Einschätzungen, die wir vor der Beschäftigung mit dem Thema gemacht haben und die wir so auch immer wieder zu hören bekommen. Da das Thema aber sehr komplex ist, habe ich euch am Ende einige Leseempfehlungen zusammengestellt, die uns sehr geholfen haben. Allen voran das Buch „Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen” von Gerd Kommer.

Wer Miete zahlt, schmeißt das Geld zum Fenster hinaus

Statt Miete zu zahlen kann ich das Geld besser in die Monatsrate für einen Hauskredit stecken. Dann schmeiße ich das Geld wenigstens nicht zum Fenster raus.

Schon einmal gehört? Klingt plausibel oder?

Wenn ich Miete Zahle, ist das Geld quasi einfach weg und mein einziger Gegenwert ist, dass ich aktuell ein Dach über dem Kopf habe. Da kann ich doch viel besser das gleiche Geld nehmen und damit ein Haus abbezahlen. Dann besitze ich irgendwann ein Haus.

Ist aber leider eine Milchmädchenrechnung.

Eure Miete könnt ihr nicht vollständig in der Rechnung berücksichtigen. Ihr müsst zuvor schon einmal alle Nebenkosten abziehen:

Strom, Wasser, Anteilige Hausnebenkosten (Versicherungen, Brandschutz, Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllgebühren und -abfuhr, Wartungskosten, Kabelgebühr usw.), Telefon und Internet etc.

Wenn ihr bspw. 1.200 Euro Warmmiete zahlt, können davon locker 400 Euro auf diese Kosten entfallen. Und diese Kosten werden bei einem Haus noch einmal deutlich mehr.

Vergessen dürft ihr ebenfalls nicht die Zinsen, die ihr bei einer Fremdfinanzierung zahlen müsst. Auch diese Beträge bleiben euch als Mieter erspart.

Hinzu kommen wesentlich höhere Kosten für die Instandhaltung. Hier können zwar Vermieter auch Posten auf ihre Mieter umlegen, aber wenn bei euch im Eigenheim der Heizkessel kaputt ist, müsst ihr die Kosten in jedem Fall komplett selber tragen.

Ihr müsst auch noch berücksichtigen, dass eine Baufinanzierung über sehr viele Jahre läuft. Ob mieten oder kaufen hier besser ist, lässt sich nur schwer vergleichen, da diese Betrachtung vor allem von zukünftigen Entwicklungen abhängt.

Außerdem bindet ihr durch den Kauf euer hoffentlich vorhandenes Eigenkapital, das ihr sonst anlegen könntet und darüber Zugewinne erwirtschaftet.

Eure Miete ist zwar dauerhaft weg, aber auch bei der eigenen Immobilie fallen hohe (höhere) laufende Kosten an, die ihr nie wieder seht. Was finanziell besser ist, hängt stark davon ab, was ihr mit eurem „freien“ Kapital als Mieter macht.

Immobilie als Altersvorsorge

Der Gedanke, man spart im Alter mit einer schuldenfreien Immobilie ordentlich Geld liegt nahe. Wenn man nur diesen Zeitraum berücksichtigt mag das vielleicht sogar stimmen. Vorausgesetzt natürlich, die Immobilie ist dann wirklich schuldenfrei.

Allerdings wird dabei gerne unterschlagen, dass man bis dahin (und auch noch danach) extrem viel Kapital bindet, das man anderweitig nicht einsetzen kann. Wenn man sich ein wenig mit Vermögensanlageformen beschäftigt, wird recht schnell klar, dass man hier mit höherer Wahrscheinlichkeit finanziell gesehen besser fährt, als mit einem Hauskauf.

Eine schuldenfreie Immobilie verursacht in der Regel zwar weniger laufende Kosten, als eine Mietimmobilie zur gleichen Zeit, allerdings bindet man langfristig sehr viel Kapital, das man nicht anderweitig gewinnbringend anlegen kann.

Außerdem muss man sich selbst mit einem Haus noch um die weitere Altersvorsorge kümmern.

Immobilie als Vermögenswert

Sehr schön finde ich hier die Betrachtung von Robert T. Kiyosaki im Buch „Rich Dad Poor Dad: Was die Reichen ihren Kindern über Geld beibringen”:

Die Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) stellt eure Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Die Bilanz Vermögenswerte, bringen euch mehr Geld, und Verbindlichkeiten, kosten euch Geld.

  • Der Fehler liegt in der Annahme: Ich habe ein Haus für bspw. 400.000 Euro gekauft, also habe ich damit einen Vermögenswert in gleicher Höhe.
  • Aber eigentlich kostet ein Immobilie erst einmal nur Geld: Ausgaben in Form von Nebenkosten, Steuern, Versicherungen, Instandhaltung etc. sowie Verbindlichkeiten gegenüber der Bank.

Wir ordnen ein Haus damit klar in der Kategorie Verbindlichkeiten ein. Mag für den einen nur ein Gedankenspiel sein, aber ändert eigentlich die komplette Betrachtungsweise.

Die eigene Immobilie als sichere Anlage

In den Prämissen haben wir zwar die Immobilie als Anlage ausgeschlossen, aber wir gehen zumindest kurz darauf ein.

Wenn ihr eine Immobilie kauft, habt ihr hohe Nebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer etc.) und zahlt zum Kaufpreis zusätzlich Zinsen. Diese Ausgaben muss eine Immobilie durch Wertsteigerung erst einmal wieder reinholen, sonst ist hier nichts mit positiver Rendite.

Da sich der Immobilienmarkt für den Laien – und vermutlich auch für Profis – nur schwer vorhersagen lässt, bleibt das doch ein sehr spekulativer Ansatz. Vermietung wiederum ist eine Option. Zieht aber größeren Aufwand nach sich und wie Alex Fischer in seinem Podcast oft erwähnt, kann man mit der ersten Immobilie maximal eine schwarze Null erreichen.

Und dabei sind Immobilien bei weitem keine sicheren und risikoarmen Anlagen. Hier herrscht durchaus ein hohes Risiko, das bis zum Totalverlust führen kann und zudem schwer kalkulierbar ist. Man denke nur an die Unwetterkatastrophen der letzten Jahre und deren (finanzielle) Folgen für Hausbesitzer.

Kalkuliert lieber nicht mit eurer Wunschimmobilie als Anlageobjekt, das ist einfach total spekulativ.

Mein Vermieter kann die Miete erhöhen oder kündigen

Ja, bei einem Eigenheim kann euch keiner die Miete erhöhen oder eine Kündigung aussprechen. Mieterhöhungen und Kündigungen dürfen aber auch nicht beliebig ausgesprochen werden. Zudem habt ihr auch beim Haus und dessen Nebenkosten eine Kostensteigerung, wenn der Markt eine allgemeine Teuerung erlebt. Letztendlich können euch verschiedene Umstände natürlich auch zur Aufgabe („Kündigung“) einer Immobilie zwingen.

Im Mietverhältnis seid ihr zumindest flexibel und könnt euch eine andere Bleibe suchen. Als Immobilienbesitzer ist das nicht so einfach möglich.

Was sollte man bei der Entscheidung noch berücksichtigen?

Im Wesentlichen gibt es zwei Perspektiven, die ihr betrachten solltet: Finanzielle Argumente und Argumente, die euren (gewünschten) Lebensstil betreffen. Während erstere in der Regel quantifizierbar sind, trifft das auf letztere selten zu.

Wie immer ist die Welt aber nicht schwarz-weiß und es gibt auch Argumente, die sich zwischen den Perspektiven bewegen oder die Einfluss auf beide Bereiche haben.

Eure Finanzen

Wie man schon aus den obigen Punkten sehen konnte, ist selbst eine finanzielle Betrachtung schwierig. Bei der Entscheidung für oder gegen ein Eigenheim spielt schließlich die Zukunft eine entscheidende Rolle.

Die Betrachtung läuft hier ganz zentral darauf hinaus, ob ihr euch eine („die“) Immobilie leisten könnt. Dazu findet ihr demnächst eine genauere Betrachtung.

Lasst euch in jedem Fall nicht vom niedrigen Zinsniveau oder Dingen wie Kinderbaugeld blenden. So stark wie die Zinsen sinken, ergeben sich in allen anderen Bereichen des Immobilienerwerbs leider starke Preissteigerungen. Sei es bei Grundstückskosten, beim Kaufpreis oder Handwerkerleistungen.

Nicht zu vernachlässigen wäre durchaus noch der Punkt, ob ihr mit der langfristigen Belastung einer Immobilienfinanzierung „gedanklich“ zurecht kommt.

Aber natürlich gilt es auch die Alternative zu betrachten: Ihr investiert das Geld, was euch ohne Immobilienkauf übrig bleibt, langfristig in eine gute Kapitalanlage. Dafür müsst ihr einiges an Spardisziplin, über Jahrzehnte, mitbringen und Ahnung von Geldanlage haben oder euch verschaffen wollen.

Wer sich das einmal näher angucken möchte, kann einen Blick in den Beitrag „Beispielrechnung: Haus kaufen vs. mieten” werfen.

Womit ihr letztendlich finanziell besser fahrt, kaufen oder mieten, lässt sich nicht mit Sicherheit sagen. Man kann sich für jedes beliebige Szenario die Zukunft so vorstellen, dass das Wunschergebnis dabei herauskommt. Versucht dabei einfach so realistisch wie möglich zu bleiben.

Euer (gewünschter) Lebensstil

Nicht quantifizierbar sind Lifestyle-Argumente pro oder Kontra eigener Immobilie. Hier muss jeder für sich selbst entscheiden, was wichtig ist.

Was unserer Meinung nach ganz entscheidend ist, ist, dass ihr eure Beweggründe hier besonders kritisch hinterfragt. Warum wollt ihr ein Eigenheim? Warum weiter zur Miete wohnen? Oft liegt das an unserer Sozialisation und unserem Umfeld. Beides hat viel größeren Einfluss auf unsere Wünsche, als wir denken. Gerade bei einem so wichtigen Thema wie der Entscheidung, ob man Eigenheimbesitzer werden möchte oder lieber Mieter ist, muss man versuchen, die tatsächlichen, ganz eigenen Wünsche zu ergründen und sich nicht von „sozialem Druck“ o. ä. blenden lassen.

Hier ein paar Lebensstilargumente pro und kontra Eigentum.

Pro:

  • Ein eigenes Heim als fester Anlaufpunkt für die Familie.
  • Fixpunkt für die eigenen Kinder.
  • Größere Gestaltungsmöglichkeiten im eigenen Haus.
  • Ein eigenes Haus ist einfach „meins“ und vermittelt euch damit ein gutes Gefühl und mehr Sicherheit.
  • Ihr seid Hobby-Heimwerker oder -Gärtner.
  • Das Eigenheim ist euch für euer Ansehen wichtig.
  • Gleichwertige Mietobjekte sind kaum zu finden.
  • Das Sparen und Finanzieren des Eigenheims ist für euch verständlicher als eine alternative Kapitalmarktstrategie.

Kontra:

  • Alles von oben trifft nicht zu.
  • Ihr liebt das Stadtleben (und könnt euch hier keine eigene Immobilie leisten).
  • Ihr wollt flexibler und nicht ortsgebunden sein.
  • Ihr seid beruflich noch unentschieden und wollt möglichst kurze Pendelzeiten.

Unser persönliches Fazit

Bis hier fiel unser Fazit zum Thema „kaufen oder mieten“ recht eindeutig aus. Wir sind zwar aktuell mit unserem Leben in der Stadt und in unserer Mietwohnung sehr zufrieden, aber mittelfristig stellen wir uns schon ein Eigenheim vor.

Gute Sparer sind wir schon und wir haben uns auch mit Kapitalanlage beschäftigt, aber einige der oben genannten Lifestyle-Argumente treffen definitiv auf uns zu. Vor allem möchten wir unseren Kindern einen festen Ort bieten, an dem sie ohne große Veränderungen aufwachsen können.

Aber als nächstes ist erst einmal ein Blick auf die eigenen Finanzen unabdingbar. Denn wir müssen uns den „Traum vom Eigenheim“ schließlich auch leisten können. Unsere Überlegungen dazu findet ihr demnächst in einem weiteren Beitrag.

Leseempfehlungen

Bücher:

Blogs und Podcasts:

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Kommentare

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  1. Tina

    Danke für diesen tollen Blog. Macht weiter so.

    24.04.2019, 08:04 Uhr
  2. Philipp

    Ein sehr gelungener Beitrag! Viele Leute verwechseln das Eigenheim leider häufig mit einem Vermögenswert..Dabei ist den wenigsten wirklich klar, dass es sich hierbei genau wie auch bei einer Mietswohnung um eine Verbindlichkeit handelt..Ob am Ende das Eigenheim wirklich die günstigere Variante ist, ist sicherlich vom Einzelfall abhängig. Fest steht jedoch, dass man in den eigenen 4 Wänden wesentlich flexibler ist, was die Wohnraumgestaltung angeht und man kann ein evtl. unbelastetes Haus an die nächste Generation weiter vererben. Aus finanzieller Sicht jedoch, fallen mit der Zeit ständig Reparaturen an..Welche bei einer Mietswohnung natürlich der Vermieter übernimmt!

    29.04.2019, 05:04 Uhr
  3. Heike

    Vielen Dank für einen interessanten Beitrag. Stimmt, für eine richtige Entscheidung muss man Finanzen und Lebensstil berücksichtigen. Wir wohnen momentan in einer Mietwohnung und sind eigentlich ganz glücklich damit. In der Zukunft möchten wir aber eine eigene Wohnung kaufen, um ein richtiges Gefühl von Zuhause zu haben.

    31.07.2019, 09:07 Uhr