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Beispielrechnung: Haus kaufen vs. mieten

kaufen vs. mieten Beispielrechnung

Im Beitrag „Haus kaufen, bauen oder mieten? Was macht Sinn für eine kleine Familie?” ging es primär um die Argumente für oder gegen den Hauskauf bzw. den Neubau einer eigenen Immobilie.

Hier führe ich einmal ein Zahlenbeispiel zum Vergleich „kaufen vs. mieten“ näher aus.

Grundsätzlich möchte ich schon mal vorwegschicken, dass man sich die Zahlen immer so drehen kann, das kaufen oder mieten vorteilhafter erscheint. Das Ganze soll nur klar machen, dass es keine triviale Entscheidung ist, dass hier eine Reihe von Einflussfaktoren eine Rolle spielen und keine Variante immer gewinnt.

Man kann das Ganze auch noch beliebig komplex und realistischer gestalten.

Um es übersichtlicher zu machen, sind einige Werte leicht gerundet und es werden weitere Ausgaben, für Lebenshaltung, Urlaub etc., ignoriert.

Hauskosten

Ihr kauft das Haus zu zweit und seid aktuell beide 33 Jahre. Damit verbleiben bis zum normalen Renteneintrittsalter mit 67 noch 34 Jahre.

Ich gehe einfach mal davon aus, das ihr beide 85 Jahre alt werdet und bis zum Schluss im eigenen Haus bzw. zur Miete wohnen bleiben könnt.

Kaufpreis

Zur Berechnung der Instandhaltungskosten (siehe unten) sind die reinen Gebäudekosten relevant. Beim Hauskauf ist das quasi der Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten minus den Grundstückskosten minus Kosten für Inventar und ggf. weiteren Kosten. Natürlich ist es schwer, wenn man ein gebrauchtes Haus kauft, die Grundstückskosten zu beziffern. In NRW kann man als Richtwert dafür das Portal BORIS.NRW und die angegebenen Bodenrichtwerte nutzen.

Ich gehe von folgenden Werten aus:

Gebäudekosten 225.000 €
Grundstückskosten 100.000 €
Kaufnebenkosten 25.000 €
Gesamtpreis 350.000 €

Finanzierung

Tilgungsplan
Tilgungsplan

Zur Finanzierung wird es noch einen eigenen Beitrag geben. Grundsätzlich würde ich die monatliche Rate nicht zu hoch wählen und damit auf keinen Fall ans finanzielle Limit gehen. So wäre man überhaupt nicht flexibel. Zum Beispiel für den Fall, dass Verdienstausfall eintritt.

Damit man den Kredit dennoch in passabler Zeit abbezahlen kann, bieten sich Sondertilgungen an, die man jährlich einmalig leisten kann. Eine Höhe von 5 Prozent des Darlehens ist in der Regel immer bei der Finanzierung inkludiert. Man muss dafür natürlich Geld zurücklegen! Laut einem Bankberater schaffen das nur 7 Prozent seiner Kunden.

Eingesetztes Eigenkapital (25 %) 87.500 €
Darlehenshöhe 282.500 €
Zinsbindung 20 Jahre
Sollzins p. a. 1,45 %
Effektivzins p. a. 1,48 %
Anschlusszins* 5,00 %
Auszahlung 100 %
Monatliche Rate 1.000 €
Anfänglicher Tilgungssatz p. a. 3,09 %
Bereitstellungszinsen p. a. 2,80 %
Bereitstellungszinsen ab 5. Monat
Sondertilgung p. a. (max.) 5,00 %
Sondertilgung p. a. (max.) 13.125 €
Sondertilgungen p. a. (real, ab Jahr 2) 4.000 €

* Nach Ende der Zinsbindung.

Unter den oben genannten Bedingungen und mit jährlichen Sondertilgungen von 4.000 Euro ab dem zweiten Jahr ergibt sich nach Aufstellung des Tilgungsplans folgendes Bild:

  • Zinszahlungen (gesamt): 40.754 €
  • Dauer der Kreditabzahlung: 19,17 Jahre

Nebenkosten beim Haus

Auch beim Haus fallen Nebenkosten an und die liegen in der Regel höher als die Nebenkosten, die ihr im Mietverhältnis habt.

Ich gehe jetzt einfach mal anfänglich von ca. 400 Euro pro Monat und einer jährlichen Preissteigerung von 2,5 Prozent aus. Diese beinhalten bspw.

  • Strom
  • Heizung
  • Wasser
  • Grundsteuer
  • Müllabfuhr
  • Abwasser
  • Schornsteinfeger
  • Wohngebäudeversicherung
  • usw.

Dabei sind Versicherungen, Telefon, Internet o. ä., die ihr quasi in gleicher Höhe bei der Miete habt, nicht berücksichtigt.

Auf die verbleibenden 52 Lebensjahre sind das insgesamt Nebenkosten in Höhe von 501.334 €.

Instandhaltungskosten

Leider geht ja auch immer mal etwas kaputt beim eigenen Haus. Hier gibt es die unterschiedlichsten Ansätze, um die Instandhaltungskosten zu berechnen.

Ich habe jetzt einfach mal die Petersche Formel angesetzt: Gebäudewert mal 1,5 geteilt durch 80 Jahre.

Das heißt in diesem Fall:

225.000 € * 1,5 / 80 Jahre = 4.218,75 €/Jahr

Das macht auf 52 Jahre 219.375 € an Instandhaltung.

Dieser jährliche Betrag kann abhängig von der Immobilie (Alter, Bauqualität…) und dem persönlichen Glück/Pech natürlich sehr hoch gegriffen sein.

Gesamtkosten Haus auf die verbleibende Lebenszeit

Eingesetztes Eigenkapital 87.500 €
Darlehen 262.500 €
Gezahlte Kreditzinsen 39.120 €
Laufende Nebenkosten 432.079 €
Laufende Instandhaltungskosten 379.757 €
Gesamt 1.200.955 €

Mietkosten

Auch beim Thema Miete kann man es sich beliebig komplex machen und versuchen eine mögliche Realität abzubilden.

Man könnte bspw. berücksichtigen, dass man zu zweit eine kleinere Wohnung braucht, mit Kindern aber gerne mehr Platz hätte. Zudem könnte man unterstellen, dass man nicht bis ins hohe Alter in der Wohnung verbleiben kann und dann in ein teureres betreutes Wohnen oder Seniorenheim wechselt.

Ich mache es mir einfacher und gehe von einer monatlichen Warmmiete von 1.200 Euro aus, die Jährlich um 2,5 Prozent steigt.

Damit hat man nach 52 Jahren ca. 1.504.000 € Miete gezahlt.

Zwischenfazit

Mit 33 Jahren und verbleibenden 52 Jahren zur Miete oder im Eigenheim ergeben sich folgende Kosten:

  • Eigenheim: 1.200.955 €
  • Miete: 1.504.000 €

Aber das wäre zu einfach. Schauen wir noch mal weiter.

Kapitalanlage

In beiden Fällen, gibt es Zeiträume, in denen ich freies Kapital zur Verfügung hätte. Das kann man natürlich verprassen und dann endet die Rechnung doch schon hier.

Wenn ich das Geld aber vollständig anlege, wird es interessant.

Natürlich sind die folgenden Annahmen auch sehr spekulativ und wenn man andere Zahlen einsetzt, kommt wieder etwas ganz anderes heraus. Aber damit kann ja jeder selber einmal ein wenig spielen.

Im Folgenden nehme ich an:

  • Kapitalrendite von 4 % pro Jahr
  • Ansparung bis zum 75. Lebensjahr, dann Totalentnahme
  • Zwischenzeitlich keine Entnahme
  • Versteuerung mit Abgeltungssteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer pauschal am Ende

Natürlich muss man sich die Frage stellen, ob man dafür überhaupt der Typ ist. Erstens muss man „freiwillig“ sparen und sich dann auch noch mit dem Thema beschäftigen. Nicht für jeden etwas…

Bei Miete

Während der 19,17 Jahren, in denen die Immobilie abbezahlt wird, bindet diese im Vergleich zu den 14.400 Euro Miete im ersten Jahr zusätzlich

  • Nebenkosten: 4.800 €
  • Instandhaltung: 4.218,75 €
  • Sondertilgung: 4.000 € (bzw. ab Jahr 2, aber egal)

Dazu kommt das eingesetzte Eigenkapital von 87.500 Euro. Die Differenz von Miete und Kreditrate muss noch abgezogen werden.

Unter den oben genannten Annahmen und bei direkter Investition des gesamten Eigenkapitals mit Zinseszins habe ich bis zum 75. Lebensjahr ein Kapital von ca. 1.667.884 Euro angespart. Davon wurden 536.562 Euro eingezahlt und 1.131.322 Euro sind Kapitalerträge.

Nach steuern bleiben 815.056 Euro an Ertrag. Also insgesamt 1.351.617 Euro.

Bei Immobilienerwerb

Bis zur Abzahlung des Kredits binde ich alles oben genannte Kapital.

Danach stehen mir aber wieder folgende Beträge jährlich zur Verfügung:

  • Kreditrate: 12.000 €
  • Sondertilgung: 4.000 €

Lege ich dieses Geld jetzt für die verbleibenden 23 Jahre (75 minus 33 minus 19,17 Jahre, gerundet) wie oben beschrieben an, ergibt sich ein Kapital von ca. 650.335 Euro Davon wurden 384.000 Euro eingezahlt und 266.335 Euro sind Kapitalerträge.

Nach steuern bleiben 192.222 Euro an Ertrag. Also insgesamt 576.222 Euro.

Fazit

Ein kurzer Vergleich der Zahlen:

Eigenheim Miete
Kosten 1.200.955 € 1.504.001 €
Kapitalanlage* 576.222 € 1.351.617 €
Gesamt -625.182 € -152.831 €

Der Mieter ist also deutlich der Gewinner.

Beim Haus bin ich zudem während ich den Kredit abbezahle finanziell unflexibel.

Natürlich habe ich beim Haus, dieses und das Grundstück noch auf der Habenseite. Ich könnte auch über eine Teilvermietung nachdenken. Weiterhin könnten sich die Mietkosten ganz anders entwickeln oder man erwirbt eine günstiger Immobilie, die Preissteigerung und die Miete könnten sich anders entwicklen. Ich kann auch nicht genutzte Instandhaltungskosten direkt investieren oder als zusätzliche Sondertilgungen einsetzen…

Wie man es auch dreht und wendet, jedes Szenario könnte gewinnen.

Es geht nicht allein darum, auf Basis von Zahlen die Entscheidung zu fällen. Es ist wichtig, dass man sich verschiedene, möglichst realistische Szenarien vor Augen führt, dann die weiteren Argumente (bspw. Lebensstil) mit ins Feld führt und so eine möglichst informierte Entscheidung trifft.

Wenn die Zahlen natürlich immer klar eine Sprache sprechen, sollte man das nicht ignorieren und einem Traum nachhängen.

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